Toelichting activa

Voorraden

Toelichting
Het actieve grondbeleid wordt in de balans, zoals voorheen, zichtbaar gemaakt onder de voorraden van de vlottende activa. De in de exploitatie genomen bouwgronden hebben een totale balanswaarde van € 2,7 miljoen. De grondexploitatie Kapelpolder is in 2020 afgesloten.

In de onderstaande tabel wordt de specificatie van de voorzieningen grondbedrijf gegeven.

Met het MPG 2021 zijn de voorzienbare tekorten gemuteerd. Kortheidshalve wordt hiernaar verwezen.
In 2020 is rente toegevoegd aan de voorzieningen, omdat het voorzienbare tekorten betreffen op basis van een contante waarde.

Toelichting eindwaarde complexen

Toelichting
In de geactualiseerde grondexploitaties (inclusief rekening 2020) worden er voor de resterende looptijd van alle projecten (inclusief niet zijnde voorraden) nog € 1,7 miljoen aan kosten en € 4,4 miljoen aan opbrengsten geraamd (2019: €12,9 aan nog te maken opbrengsten). Er ontstaat hierdoor een resultaat van € 286.000 positief. In 2020 zijn de voorzienbare verliezen afgenomen door het afsluiten van Kapelpolder (in totaal staat er nu € 377.000 op de balans, waarvan € 298.000 aan de passiefzijde van de balans).
Hieronder wordt een onderbouwing gegeven van de aannames die ten grondslag liggen per complex. Een gedetailleerde toelichting is ook te vinden in het MPG 2021.
Toelichting documentatie grondexploitaties ten behoeve van fasering en grondprijs:

• De Dijk: Voor de Dijk is in 2020 de grootste kavel afgenomen ten behoeve van MTS Euro Product, een jaar eerder dan voorzien. Met meerdere partijen wordt er onderhandeld voor de laatste resterende locaties op De Dijk (bronnen: Actuele verkavelingstekeningen De Dijk worden op de website steeds geactualiseerd). De kaart geeft een beeld van concrete interesse van aankopende partijen/ bedrijven met opties, reserveringsovereenkomsten of koopovereenkomsten. Op de kaart is daarbij tevens vermeld in welk jaar de afname plaats kan vinden. Gezien de grote belangstelling en de concreetheid van de eerder gesloten koopovereenkomsten is de opgave vanuit de grondexploitatie als realistisch te beschouwen. Voor de grondprijs van De Dijk geldt de taxatie van CBRE van 21 juli 2020, de benchmark van Fakton (bron: Onderzoekspresentatie Fakton, Wonen of werken op locatie De Dijk d.d. 12 december 2017) en de gegevens vanuit het Kadaster met betrekking tot de reeds verkochte kavels. De grondprijs bij verkoop is gebaseerd op de vraagprijs (zie de benoemde documenten). De eerder opgenomen grondprijzen in de grondexploitatie komen overeen in de bandbreedte met de taxatie van 21 juli 2020 en de eerder genoemde benchmark.

• Kapelpolder: Een korte terugblik op de grondexploitatie van Kapelpolder (MTS Euro Products en de Gijsbert Dirkzwagerstraat). In 2020 leverde woningcorporatie Maasdelta vlakbij het centrum van Maassluis 27 klimaatkrachtige sociale huurwoningen op. De woningen zijn energiezuinig (Nul-op-de-meter) en speciaal gericht op jonge gezinnen. De buitenruimte is de eerste straat van Maassluis die volgens het Rainproof-concept is ingericht. Dit betekent dat de straat volledig is ingericht om water vast te houden en dat de straat piekbuien van 60 mm aan kan.
In het verleden was de wijk ’t Stort een industrieterrein met woningen totdat in 2003 een brand het terrein voor een groot deel verwoestte. De dichte bebouwing en de grote dakvlakken van de industrie zorgde ervoor dat de wijk kwetsbaar was voor wateroverlast bij hevige piekbuien en hittestress. De gemeente kocht het terrein op en saneerde het. Met de herontwikkeling van de Gijsbert Dirkzwagerstraat van industrie naar wonen was het dé uitgelezen kans om de nieuwe straat volledig Rainproof in te richten. De straat is inmiddels één van de groenste straten van Maassluis: woningen en schuurtjes hebben een groen dak, een aangesloten eigen regenton én voor de inrichting van de tuinen zijn afspraken gemaakt. Zo staat in de huurvoorwaarden dat maximaal 1/3 van de tuin betegeld mag zijn. Dit betekent dus dat 2/3 van het oppervlak vrij moet blijven van tegels of andere verharding. Op deze manier wordt de kans op wateroverlast verkleind.
Nadat de gronden waren gesaneerd, is op de noordelijke helft in 2014 de bedrijfsbebouwing van MTS Euro Products gerealiseerd. Op het zuidelijke deel kwamen 27 woningen. Nadat in 2017/2018 bleek dat de Intentieovereenkomst met Dura Vermeer voor deze locatie niet kon worden opgevolgd, omdat partijen niet tot overeenstemming kwamen gekomen over de voorwaarden voor realisatie van de woningen. Maasdelta had daarop voorgesteld om de locatie te kopen en met een andere bouwer tot realisatie over te gaan. Het bijbehorende grondbod van Maasdelta was de basis voor dit raadsbesluit, welke op 6 februari 2018 (ADV-17-04472) door de Raad is besloten om geen marktwoningen te realiseren, maar 27 sociale huurwoningen te bouwen. Daarmee werd het voorziene tekort voor de grondexploitatie Kapelpolder verhoogd met € 342.000 ten laste van de Algemene reserve.
Het gerealiseerde geluidsscherm eind 2019 is een verplichting vanuit het bestemmingsplan vanwege de aanwezige industrie en moest vanuit de verleende omgevingsvergunning voor de bouw van 27 sociale huurwoningen die Ontwikkelpartner Maasdelta realiseert, zijn gerealiseerd. Dat is ruimschoots gelukt. De beplanting van het scherm wordt gedurende drie jaar onderhouden door de leverancier.

• Het Spectrum:  In 2020 zijn alle woningen verkocht en is gestart met de bouw van de 20 woningen. De opbrengsten zijn ontvangen. Door vertraging bij het verkrijgen van de benodigde ontheffing van de Omgevingsdienst Haaglanden (ODH) heeft het project vertraging opgelopen. De realisatie van de openbare ruimte schuift daardoor door in tijd en wordt in 2022 gerealiseerd en afgerond, in plaats van in 2021.   

• Spechtstraat: De grondexploitatie van de Spechtstraat is met het raadsbesluit van 13 oktober 2020 geopend. Op basis van de voorgestelde programmering heeft de raad besloten om de grondexploitatie voor de herontwikkeling van de Spechtstraat te openen en vast te stellen met een geprognotiseerd winstgevend resultaat van € 113.000 netto contante waarde (NCW). Het investeringskrediet wat met het raadsbesluit van 22 januari 2019 bij de start van het project is vrijgegeven a € 165.000 is opgenomen binnen deze grondexploitatie.
De programmering voor de Spechtstraat wordt een volledig woonprogramma met 22 sociale huurappartementen en 16 grondgebonden koopwoningen. De huidige huurder in de IJsvogelstraat 2, de Kunst en Cultuur Academie zal verhuizen naar Koningshof.
Het bestemmingsplan komt rond de zomer 2021 in routing, wat later is dan gepland. Daardoor schuift de bouw van de woningen door naar 2022, in plaats van rond de zomer 2021.

Onzekerheden in de waardering algemeen
In de grondexploitaties bestaat onzekerheid over de na boekjaar 2020 opgenomen nog te realiseren kosten en opbrengsten. Hoewel de kosten met een hogere mate van zekerheid zijn te voorspellen en te beïnvloeden, liggen de grootste risico’s aan de opbrengstenkant. Het in de berekeningen van de grondexploitaties gehanteerde uitgiftetempo, blijft zeker gezien de economische omstandigheden en demografische ontwikkelingen, onzeker. Ook is het onzeker of de gehanteerde en doorgerekende uitgifteprijzen zullen worden gerealiseerd.

Waardering grondexploitaties
Ten behoeve van de bepaling van de boekwaarde van de complexen zijn de exploitatieopzetten geactualiseerd. Deze actualisatie is met inachtneming van de uitgangspunten, de parameters, zoals in de MPG 2021 zijn vastgesteld. Deze parameters zijn bepaald overeenkomstig de notities van de commissie BBV. De effecten uit het MPG 2021 en onderzoeken ten aanzien van de classificaties zijn in deze balanswaardering opgenomen. Verliesverwachtingen hebben geleid tot het opnemen van een voorziening als correctie op de boekwaarde.

Waardering grondprijs
Voor het bepalen van de hoogte van de grondprijs is het uitgangspunt van de gemeente Maassluis een marktconforme grondprijs. Hiervoor zijn meerdere methoden mogelijk.
De gemeente Maassluis kiest bij voorkeur voor de residuele methode als vertrekpunt voor grondwaarde bepaling. Uitzonderingen zijn bijvoorbeeld maatschappelijke en bijzondere functies als scholen, bibliotheken, sportvoorzieningen etc. Dit is in lijn met de Europese wet- en regelgeving en is daarmee gericht om geen ongeoorloofde staatssteun te verstrekken. Aan- en verkopen van onroerende zaken zijn daarom gebaseerd op een onafhankelijke taxatie.

In de paragraaf grondbeleid zijn de actuele prognoses van de netto contante en het verloop van de voorzienbare tekorten per project weergegeven.